近日，多名业主投诉称，香河中安房地产开发有限公司开发的河北廊坊香河京东狮子城楼盘，备案名为长桥雅苑，2019年购买时宣称“70年大产权”，交房却变成了“自用房”，无法进行网签，更无法办理产权证。
几位通过中国质量万里行投诉的业主称，“2019年10月购买的70年产权商品房，购买时销售称‘五证齐全’，到了交房时却变成了这家房产公司的‘自用房’，有业主说是因为冬日采光不够验收不合格变成了现在的局面，约300名购房者无法办理网签手续，更无法取得产权证。”
商品房变成了“自用房”
一位京东狮子城楼盘的购房者李岚（化名）说：“ 2019年10月份，购买了京东狮子城‘2019年国庆特价促销’的房子，销售人员称，京东狮子城楼盘开发商为香河中安房地产开发有限公司，主要为高层建筑，底层（主要为1-5层）由于采光不足，充当特价房出售，每平方米约8000元，低于周边项目约百分之二十，但是必须付全款。当时大概约300人全款购买了这批‘特价房’。”
“我们去看房时，主体已经封顶，只有绿化等基础设施还未完工，开发商承诺2020年年底交房。在‘现房’‘五证齐全’‘70年大产权’‘特价’等字眼的刺激下，现场买房的人特别多，销售也在烘托房源紧张的气氛，买房的人基本都是先付购房款，再签购房合同。”
李岚当时购买了一套1号楼的住宅，建筑面积为75.4平方米，单价为7817元/平方米，房屋总价超过58万元。“合同只是让我们签字，开发商后以盖章为由将合同统统收回，并没有给我们留存，我们现在手里只有收据。”
直到2021年5月，李岚才被告知，她购买的不是商品房，而是开发商——香河中安房地产开发有限公司的“自用房”。
一时间，购买京东狮子城楼盘1-5层的业主们对“自用房”的房屋属性产生了疑惑，一位维权群的业主搜索相关资料后说，“自用房就是开发商自用的服务于社区的房产，比如超市、医疗服务站、治安执法等，产权是归房地产公司所有。”
针对“自用房”的说法，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师直言，“自用房”不是一个严格意义上的法律名词，不属于国家对房屋性质的常规定性。
2021年7月，因没有拿到购房合同、无法网签，部分业主组成了狮子城楼盘的维权群，李岚说：“我们这些参与维权的业主经过与开发商沟通后，拿到了《自用房买卖合同》，其余的业主至今都没拿到合同，手里仍只有收据。”
李岚手里的《自用房买卖合同》写明，甲方所售房屋规划用途为“自用房”。
补充协议则声明，“乙方应知悉购买房屋应当符合政府发布的购房政策，如买卖合同签订后因乙方不符合购买该房屋的相关政策，由此产生的全部后果及责任由乙方自行承担，同时甲方有权解除买卖合同。”
而另一份《协议书》则将“因不符合购房资格而无法过户”的责任完全“甩锅”给购房者。协议写明，买房人承诺在本协议签订之日起38个月内，自行到相关主管部门开具准购资格证明，并按照合同约定办理房屋权属转移登记手续……如果前述期限届满时不符合购房资格条件，导致无法办理房屋权属转移登记的，出卖人有权解除原合同和本协议，买房人不得以此为由要求出卖人承担违约责任或提起任何赔偿要求。
针对这份自用房合同以及协议书的合法性，“如果有证据证明开发商在销售的时候，存在欺诈误导等行为，导致买房人误以为不受限购的影响，则合同可能存在撤销的事由。若经过法院撤销了该合同，则合同效力就归零了。但是如果没有撤销，则协议依旧是有效的。”王玉臣律师表示，“关键在于业主是否有证据可以证明开发商存在欺诈误导行为，即使有证据证明，目前也存在对购房人极为不利的约定。”
“自用房”当年就未获得预售许可
公开资料显示，京东狮子城楼盘，位于河北省廊坊市香河县，临近天下第一城，总建筑面积约375772平方米，总占地面积约11.98公顷。这个项目由香河中安房地产开发有限公司建设，企查查显示，公司的大股东为北京麦金利房地产开发有限公司，占股85%，而麦金利房地产公司的股东信息显示，石榴置业集团有限公司持股98.5%，北京亚通房地产开发有限公司持股为1.5%。
值得一提的是，香河中安房地产开发有限公司出现了140条“自身风险”，因商品房销售合同纠纷案被起诉的有22例。这个公司出现了15次“历史变更”，包括投资人（股权）、高级管理人员备案、法定代表人等变更事项，香河县人民法院2019年7月9日发布的（2019）冀1024执1489号文件显示，时任公司法定发表人的李广田曾被限制高消费。
据天眼查信息，香河中安房地产开发有限公司在2013年9月2日共取得了3宗土地，面积共11.98公顷，总出让价格约1.44亿元，该地块正是京东狮子城开发用地。资料显示，其土地用途均为“其他普通商品住宅用地”。
香河县住房和城乡建设局的j9九游会登录官网显示，2019年京东狮子城项目以长桥雅苑为名，共有6栋住宅楼获得了商品房预售许可证并被公示，分别为8、9、10、13、14、15号楼。不巧的是，李岚是购买了1号楼的业主，和她一样的业主发现，当时购买的房屋时，这个房并未获得商品房预售许可证。
李岚出示的《自用房买卖合同》补充协议中显示，“乙方知悉，自用房大寒日日照时间不足两小时。”
就此，一位业内人士称，大寒日日照时间不足两小时的房屋，无法满足我国《城市居住区规划设计标准》gb50180-2018相关规定。一般而言，当地自然资源和规划局审核项目规划图时，不符合光照要求的房屋，不能作为住宅使用。
这批不能作为住宅使用的1号楼、11号楼的1-5层房屋，开发商将其留为“自用”，在合同中称其为“自用房”。
对此，王玉臣律师说，“关键要看开发商的自用房究竟属于何种性质，是盈利性还是非盈利性，是否属于可售范围。比如，在小区里存在一些非盈利性公共用房，是不允许买卖的。”
另外，王律师认为，业主们还需要确定这些自用房是建在国有土地上的房屋，还是建在集体土地上的房屋。“如果建在国有土地上，不是通过划拨方式取得土地使用权，往往是可以买卖的。而集体土地上的则可能会受到一些限制。”
王律师进一步解释，这些都需要进一步在当地的国土资源与自然规划局申请公开，公开文件包括建设用地规划许可证及附件附图，和建设工程规划许可证及附件附图等相关规划文件，以核实相关房屋的规划用途。如果核实后发现这些房屋不能进行买卖，比如属于小区公共部分，则协议的效力可能会有问题。
对此，李岚说，“维权群里，开发商还在说房屋权利性质为商品房。后来，销售人员又告诉我，这个房子不存在网签，就是直接过户到个人名下，说是5年。”
对此，《中国质量万里行》记者电话联系了香河住建局，工作人员称：“自用房不是商品房，开发商并未取得预售证。如果需要了解规划时这批房屋的性质，需要咨询香河自规局的自然资源规划部门，如果需要了解产权性质，需要咨询自规局的不动产登记部门。”
就狮子城自用房的房屋性质问题，香河国土规划和自然资源局不动产登记部门负责一手房、二手房产权登记的工作人员均表示:“未曾办理过自用房的产权登记。之前有购房者咨询过这一事项，说是开发商办下产权证之后，可通过二手房交易将产权转给个人购房者，但是具体如何办理需要咨询开发商。”
对此，《中国质量万里行》将持续关注。
