中国房产质量周报第三十八期：公寓变办公楼，如何避坑？
2022-05-16 中国质量万里行 点击：次
“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第38期发布。
2022年5月9日-5月15日，中国质量万里行共收到77条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括锦艺集团、西安京颐置业、浙江中夏控股、绿地控股、紫薇地产、当代置业、陕西垣鑫润泽实业集团、成都雨龙世纪置业有限公司、中梁地产、合景泰富以及安徽名流投资集团。涉及的项目分别为锦艺·昆明之光、颐合府二期、玫瑰星城、绿地香树花城二期、紫薇东进四期、君合天玺、金泉香槟城、中梁津门首府、合景泰富·云湖天境、名流栖凤名城。
经统计，十个项目涉及的问题包括：项目停工、延期交付、房屋质量问题、虚假宣传、违规交付、房产证拖延办理、开发商挪用监管资金等。
本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注锦艺·昆明之光、紫薇东进四期以及合景泰富·云湖天境共三个项目。
其中，云南省昆明市锦艺·昆明之光业主称，一期合同约定于2021年11月30日交付，先后延期四次后约定于2022年10月31日交付；二期合同约定于2023年1月交付，自2022年春节至今一直处于停工状态，开发商未明确复工时间。陕西省西安市紫薇东进四期业主称，1-6栋楼未取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》违规交房，住建局2月17日下发停止收房通知，开发商却在继续交房。云南省昭通市合景泰富˙云湖天境业主称，实际交付情况与宣传不符，具体包括：屋内混凝土及墙面砂浆标号较低，屋顶开裂漏水，地面开裂；室外景观乔木、灌木少，地被多，硬景多、软景少；小区内部为沥青道路，不是石材或地砖铺贴；单元入户大堂无挑高，空间狭窄等。
云南锦艺·昆明之光：一期延期四次至今未交付二期停工
“锦艺·昆明之光一期合同约定于2021年11月30日交房，然而，从2021年11月至今，开发商屡次爽约，接连四次延期，目前，延至2022年10月31日交付。二期自2022年春节至今一直处于停工状态，开发商未明确给出具体复工时间。”一位业主表示。
公开资料显示，锦艺·昆明之光位于云南省昆明市呈贡核心区白龙潭地铁站，由昆明锦轩置业有限公司、昆明锦悦置业有限公司联合开发建设，为锦艺集团旗下项目。根据合同约定，一期应于2021年11月30日交付，二期于2023年1月交付。
对此，昆明呈贡区住房和城乡建设局房地产市场监管科工作人员称，“该项目一期目前正在整改”，关于整改内容、完成时间等情况，该工作人员表示并不知情。
针对二期停工的问题，呈贡区住房和城乡建设局4月29日通过人民网领导留言板回复称：“开发企业的城建单位中建七局因其内部纠纷，与锦艺集团结束合作关系，在完成封顶后不再承接后续工程。开发企业已经完成了新承建单位的招标并陆续接手续建。”
云南昭通合景泰富·云湖天境：质量问题“已在整改”
合景泰富·云湖天境宣传资料显示：合景泰富·云湖天境为百强房企合景泰富集团在云南昭通开发的首个项目，以昭通难得一见的高品质湖境洋房，刷新城市高端居住。
临近交付，该高端项目被业主质疑其质量问题。一位业主称，“目前，地下车库渗水严重，大梁被水浸泡，主体结构存在安全隐患。此外，楼梯间随处可见开裂破烂，窗户栏杆质量差；地板出现大量裂痕和修补痕迹，屋顶渗漏水等。”
公开资料显示，合景泰富·云湖天境位于云南省昭通市昭阳区环湖路省耕公园北侧，系合景泰富旗下项目，由昭通憬欣房地产开发有限公司负责开发建设，项目占地面积17.5万平，建筑面积67万平，规划了8栋洋房、30栋高层，共4204户，约定于2021年12月30日首期交付。
针对业主的房屋质量投诉，昭阳区住房和城乡建设局于4月26日通过人民网领导留言板称，昭阳区工程质量监督站派出专人分别于4月6日、4月7日（约谈建设单位）、4月10日、4月15日、4月19日、4月22日到现场核实督促，要求建设单位、施工单位、监理单位端正态度及时查找地下车库渗漏原因，并采取相关技术措施整改到位，确保不渗漏。昭阳区住建局还表示，将密切关注施工单位的处理进展，将定期或不定期对整改情况进行检查。
项目售楼处工作人员5月10日称：“我们制定了详细的整改进度计划，包括车库、园区地面、公共区域等，大概在6月底全部完工。”
西安紫薇东进四期：还在违规交房？
紫薇东进四期的一位业主表示，1-6#楼在未取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》、未达到交付标准的情况下通知业主收房，其中，130多户业主签字收房。西安市委大明宫质监站曾于2月17日下发停止收房通知书，然而，该项目仍在违规交房。
公开资料显示，紫薇东进四期位于陕西省西安市新城区含元北路505号，系紫薇地产旗下项目，由西安紫郡置业有限公司负责开发建设。四期共7栋楼，其中1-6号楼约定收房时间为2021年12月31日，7号楼收房时间为2022年6月30日。
对此，紫薇东进售楼处、物业处工作人员5月12日表示：“四期从4月份开始就暂缓收房了，现在基本上没有业主收房。交房具体日期还无法确定，都在等新通知。”
西安市委大明宫质监站工作人员表示：“我们收到过业主的投诉，说开发商仍在交房。质监站工作人员去现场了解到，是有一些急切要收房装修的业主跟物业签了一个私下协议，并自愿收房。”该工作人员表示，项目尚未取得《竣工验收备案表》，主要卡在规划验收这一环节。倘如规划验收通过后，即可办理《竣工验收备案表》。
重点投诉问题：“公寓”变身“办公楼”
近日，包括深圳市恒邦时代大厦、河北省廊坊三河市理想汇、武汉市福星惠誉东湖城、重庆市三峡国际51loft、山东省济南市瑞驰万隆广场等项目业主反映，开发商将办公用房包装成公寓对外销售，直到签合同甚至收房时才发现，所购房屋性质实为办公，并不具备居住功能。
实际上，不少项目将商办产品包装成“不限购”公寓并对外销售，其样板间装修以住宅样式进行展示，厨卫、床具、沙发一应俱全。购房者在签署合同、甚至收房时才发现，土地实际规划用途为“商服用地”，预售许可证标明的房屋用途性质为“办公”。
办公用房与公寓之间存在不小的差异，最重要的就是公寓可居住，办公用房因没有独立的厨卫设施、未接入燃气、无排烟管道、无上下水、消防管道裸露等，只能作为商用办公场所，并不满足居住使用功能。
目前，已有多个省市出台相关政策，严禁商业办公类建筑“住宅化”，明确商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。
对此，购房者首先要关注项目的土地规划用途，根据《土地利用现状分类》（gb/t21010-2017）规定，居住用地、商服用地、工业用地三类土地涉及商品房。此外，购房者还务必关注房屋用途，包括办公用房、商务公寓、商住公寓、住宅等。在不同用途的土地上要进行相对应的开发，房屋建设、销售要符合房屋用途。
北京金诉律师事务所王玉臣律师说，“房屋用途是办公，不能按公寓来卖，不论是在建设、销售还是使用的时候，都必须符合其规划用途，否则就是违法的。根据相关法律规定，相关行政部门可以对建设单位进行行政处罚、责令拆除，并处以罚金等。”如果宣传方面有误导，涉嫌虚假宣传，购房者可以向市场监管局投诉。
明星项目
上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括石家庄市万科翡翠书院、杭州市杭珹未来中心、洛阳市碧桂园凤凰湾、上海市融创未来金融城以及长沙市长沙北中心·保利时代。
中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。
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