文/任龙园 本刊记者 雷玄
“太和小镇占地约100亩，配套园区可达200亩，包括景和生态农场、农夫果园、亲子游乐园、星空民宿科普园、花海观光园、田园轰趴馆共八大配套园区。”河北省秦皇岛市太和小镇（备案名：开明景园）项目在对外售卖时，配套园区曾是“一大卖点”。近日，有业主发现，所谓“小镇拥有的八大配套园区”实为开发商租赁用地，租约十年。目前，已有逾200位业主向中国质量万里行投诉称：“销售期间，开发商并未说明‘配套用地为租赁’这一情况。我们认为开发商存在虚假宣传行为。”
（项目总平面图上标注着亲子乐园、农夫果园等八大配套 图源：太和小镇）
对此，太和小镇售楼处工作人员2月24日称，“并不存在虚假宣传行为。200亩八大配套园区是我们的卖点，而且我们的确是有这些配套，并不是没有。目前这块地的所属人是村民和村委会，我们负责运营。”
太和小镇业主称：“太和小镇交付日期变更为2022年6月25日，延期近8个月。开发商称延期原因是不可抗力因素，因此不予赔付。故意隐瞒了因手续不全导致了延期交付的这一问题。”太和小镇售楼处工作人员称，“项目前期的资料我们和相关部门没有对接到位，这也是我们延期交付的原因之一。关于延期赔付方案目前我们还没有，可以参照合同的期交付的赔偿事项。”
太和小镇拥有200亩配套园区 实为租赁用地
2021年10月21日收到太和小镇开发商——秦皇岛盘恒房地产开发有限公司（以下简称“盘恒地产公司”）发布的延期交房公告后，业主张华（化名）等人前去售楼处了解详情。在于工作人员交流过程中，张华等人意外发现“200亩八大配套园区实为租赁用地”。
“此前，开发商一直宣称太和小镇拥有200亩八大配套园区，直到11月4日我们才获知真相。”多位太和小镇的购房者告诉中国质量万里行。
（图源：太和小镇公众号）
此后，太和小镇业主将“小镇配套实为租赁用地，涉嫌虚假宣传”这一情况反映到了秦皇岛市开发区市场监督管理局。
“2021年11月24日，在开发区市场监督管理局、业主与开发商的三方沟通会上，开发商代表提供了200亩土地的租赁合同，上面标识着‘租赁用地’的使用年限——2019年至2029年，经开发区市场监督管理局工作人员核实后认定并不涉及虚假宣传。”张华说。张华认为，当时业主方并未拿出证据，所以监管部门无法认定“开发商是否存在虚假宣传行为”。11月29日，购房者收集到太和小镇宣传资料再次来到开发区市场监督管理局举证。“开发商并不承认自己存在虚假宣传的行为，开发区市场监督管理局建议购房者走司法程序。”另一位购房者王利（化名）说。
公开资料显示，太和小镇的开发商秦皇岛市盘恒房地产开发有限公司，于2019年5月20日通过挂牌出让方式获得北戴河区牛头崖镇满岭村、井上村地块，土地面积约6.37万平方米，约96亩，即太和小镇实际用地面积，这也与宣传资料中“太和小镇占地约100亩”所对应。
仅拥有约100亩土地使用权，却在宣传材料中使用“小镇拥有200亩配套园区”这一表述，是否构成了虚假宣传行为？对此，太和小镇售楼处工作人员2月24日称，“业主在秦皇岛市开发区市场监督管理局反映过这个问题，我们领导已经跟业主在现场做出说明，政府也认定不存在虚假宣传行为。我们确实把200亩八大配套作为主宣传，配套我们的确有，又不是没有。关于2029年配套到期后会不会续租这个问题，主要看政府后期对这个片区规划情况，如果涉及到拆迁、回收等行为，我们想续租也没有办法。目前这块地的所属人是村民和村委会，我们只是负责运营。”
2月25日，开发区市场监督管理局咨询“虚假宣传”的认定标准以及处罚等问题，被告知具体情况要联系消保科，消保科张女士回复称“无法告知”。
200亩八大配套园区实为租赁用地，太和小镇是否存在虚假宣传行为？北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为，如果宣传时没有特别说明所谓的配套是租赁而来的，且租期仅仅只有10年，则涉嫌虚假宣传。根据房地产销售广告的相关规定，房地产广告应当真实、合法、准确、科学，不得诱导、不得误导消费者。“按照常规理解配套应当是小区永久可以使用的，如果仅仅是租赁的，没有特别说明，显然有悖房地产广告的相关规定。”
以“不可抗力因素”为由延期交房 不予赔偿
2021年10月21日，太和小镇业主收到了一封《关于北戴河太和小镇项目交房时间变更的公告》，公告称，太和小镇一期原约定于2021年10月31日交房，由于新冠疫情、大气治理、北戴河暑期停工等影响，变更交付日期于2022年6月25日交房。
“销售人员开始说延期原因为不可抗力因素，故不予赔偿。对此，我们业主并不认可，经过几次调查走访，发现上述公告中并未提及另一个重要原因，即开发商手续不全导致了延期交付。此后，开发商也承认了这一说法。”王利说。
（图源：业主提供）
太和小镇售楼处工作人员2月24日称，“项目延期交付主要有两方面的原因：一是因为不可抗力的因素，二是该项目原为新民居项目，2019年5月我们通过挂牌方式接手该地块，项目前期资料我们和相关部门没有对接到位，这也是我们延期交付的原因之一。”
尽管开发商已经承认“除了不可抗力因素之外，还因手续对接不到位导致了延期交付”。多位业主反映，“目前为止，开发商也没有给出具体交房日期及违约赔偿书面文件。”售楼处工作人员称，“关于延期赔付方案目前我们还没有，可以参照合同的期交付的赔偿事项。”
关于太和小镇相关手续的办理进度，2月25日，抚宁区住建局综合开发办公室称，“我们收到了业主的反馈，目前一直在尽力推进项目的验收。关于太和小镇项目的验收进度情况，需要联系质量验收站核实”。
关于太和小镇是否存在以疫情、大气治理等为由隐瞒延期交付的真实原因并规避赔偿的情况，王玉臣律师表示，一般而言，这两年虽然受疫情影响，不少项目会延期交房。但是延期交房需要有个度，比如若没有特殊情况，一般2个月、3个月。不能因疫情想延长多久就延长多久。要看具体城市的规定，比如济南市某一项目延期交付66天，疫情原因可免除44天违约责任，其仍应当承担22天的逾期交房违约责任。
其次，王律师称，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，这是判断不可抗力的标准。不可抗力大多是指自然、战争等非人为可以预见、不能避免。上述延期公告中的第2、第3事项就不属于不可抗力”。公告中称“2019年起至今项目建设因大气治理停工次数和天数要远高于往年，因此也使工期进一步延误”。他认为，“首先，大气治理问题不是从2019年开始的，多年前就有了，是可以预判的，这个显然是不属于不可抗力的。其次，假设这个项目是2019年10月30日开始卖房，业主2019年12月进行购买，这个时候开发商对2019年的大气治理情况更应当有所知悉，在签署购房合同的时候就应当已经充分考虑到时间问题。如果所称的内容确实和事实相悖，确实是隐瞒真实原因以规避赔偿，具体事实还需查证。”
从“新民居工程”变身“商品住宅” 仍存不少遗留问题
无论是延期交付或配套实为租赁用地，都与太和小镇从“新民居工程”变身“商品房”的经历无不关系。
太和小镇最初并非商品房项目，实为一个“违建”的新民居工程，开发商为秦皇岛和嘉房地产开发有限公司。根据2015年4月8日抚国土资罚字（2015）第71号行政处罚决定书显示，秦皇岛和嘉房地产开发有限公司未经批准建设原满岭新民居项目，于2013年占用牛头崖镇满井村集体土地建设住宅楼24栋，现没收该24栋住宅楼并收回占用土地。
4年之后，秦皇岛盘恒房地产开发有限公司通过挂牌方式于2019年5月20日取得原满岭新民居项目的土地，并与秦皇岛市抚宁区自然资源和规划局签订了《国有建设用地使用权出让合同》及地上罚没建筑物使用权的补充条款。
盘恒房地产接手后，由于原新民居工程的24栋楼已经基本建成，因此沿用了原有规划设计，并进行了全新的包装和宣传，将项目更名为太和小镇。“原项目属于新民居工程，而且盘恒房地产接受时已经基本建成，无法更改规划，所以太和小镇的容积率、绿地率等指标均不满足秦皇岛市相关标准。”张华说。
据公开资料显示，太和小镇属于二类居住用地（多层），规划总用地面积是63744.26平方米，总建筑面积是122513平方米，容积率是1.674，建筑密度是27.4%，规划绿地面积为17084平方米，绿地率26.8%。
根据《秦皇岛市城市规划管理技术规定（2017版）》显示，二类居住用地的绿地率最低标准为35%，多层容积率应小于1.5。由此可见，太和小镇的容积率、绿地率指标均未达标。
（图源：选自《秦皇岛市城市规划管理技术规定（2017版）》）
对此，太和小镇售楼处工作人员表示，“园区绿化面积加上现有的八大配套绿化面积，加起来之后能达到35%绿地率标准。因为这个项目比较特殊，当时是新民居工程，绿地率就是26.8%。”
此外，在原来项目规划中，新民居项目并没有电梯。盘恒房地产接手后，宣称项目为“稀缺多层电梯花园洋房”，在原有规划无法变更的情况下，选择了安装外置电梯。
据太和小镇多位业主反映，外置电梯在二楼及以下的部分采用砖混外墙，严重影响了一楼、二楼的客厅采光。业主与开发商、承建商多次沟通，要求将一楼、二楼位置的电梯外墙改为玻璃材质，但均无果。
目前，外置电梯仍在安装中，这也是对于项目无法确定交付日期的重要原因。太和小镇售楼处工作人员称，“项目的资料已经到位并于2022年1月27日完成了初次验收。目前，综合验收还未完成，还未取得竣工验收备案表。我们正在加装外置电梯，具体交付时间得看加装电梯的后续情况。”
对于太和小镇八大配套园区实为租赁用地是否涉嫌虚假宣传以及延期交付的相关赔偿问题，《中国质量万里行》将持续关注。
