购房者在购房前往往会了解不少相关信息，当地购房政策更是其中的重要内容之一。2月22日，购房者通过“领导留言板”称，1月16日认购了一套锦利锦悦府楼盘的商品房，并与开发商——成都市天皓房地产有限公司签署了《商品房认购书》，当即缴纳5万元定金。购房者因社保没有成功迁移而未取得购房资格，2月19日，购房者以“不可抗力因素”为由要求开发商退还5万元定金遭拒。
这种情况下，购房者可以要求房地产公司退还定金吗？是否满足购房者认为的“不可抗力因素”？北京金诉律师事务所主任王玉臣律师说：“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。社保迁移未成功，并不满足法律规定的不可抗力条件。即使该名购房者选择法律途径要回购房定金，也很难获得法律支持。”
王律师补充，“若开发商明知购房人并不具备在双流区购房的资格，或者当地明确规定了开发商负有审查购房人资格的义务，但未对购房人的购房资格审慎审核，就与其签订《商品房认购书》，开发商应对《商品房认购书》的签订承担相应责任。其收取购房人的5万元定金应予返还。”
图源：人民网领导留言板
公开资料显示，锦利锦悦府系锦利地产旗下项目，位于四川省成都市双流区西航港街道红樱路22号，由成都市天皓房地产有限公司负责开发建设。该项目于2021年12月开盘，预计交房时间为2023年5月，共规划3栋小高层住宅，建筑面积约23201.44㎡，占地面积约8000㎡。
2022年1月16日，购房者前往锦利锦悦府售楼处签署了《商品房认购书》，并缴纳5万元定金。购房者介绍，“本人在成都市天府新区工作，只有将1月份社保迁移至武侯区，才能获得双流区购房资格。但后来社保未迁移成功，所以失去了购房资格。”
购房者所说的限购政策，是政府对房地产市场进行调控的重要措施之一。依据成都市现行的房产限购政策，成都被划分为a、b、c1、c2、d五类区域，天府新区成都直管区属于a类区域，高新南部园区为b类区域、c1类区域包括高新西部园区、锦江区、青羊区、武侯区、金牛区、成华区，c2类区域包括龙泉驿区、新都、温江、双流、郫都区、d类区域包括青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县。
依据政策，购房者所在的天府新区为a类区域，拥有该区域户口及社保仅可在a类、c1类及d类区域购房。锦利锦悦府楼盘位于成都市双流区，若该购房者想要在双流区购房，需将天府新区社保转至双流区或其他拥有在双流区使用社保购房资格的区域。
图源：成都本地宝
在了解锦利锦悦府楼盘前，购房者原计划于2022年1月将天府新区社保转至武侯区（武侯区社保可在双流区买房），以获得该楼盘的购房资质。于是，购房者在提交社保迁移材料的同一个月，在锦利锦悦府售楼处认购了商品房，并签署了《商品房认购书》，当即缴纳了5万元定金。
然而，购房者于2月获知其社保迁移并不成功，意味着他无法获得楼盘所在区域的购房资格。2月19日，他前往锦利锦悦府售楼处与开发商协商退还定金，遭到开发商拒绝。
购房者在与开发商签订的《商品房认购书》中发现：“第8条双方约定，在甲乙双方签订 《商品房买卖合同》前，如遇法律规定的不可抗力，任何一方有权解除本认购书。届时，甲方除将乙方己付立约定金无息返还外，不再承担其他责任。”并认为，“‘未成功迁移社保’属于不可抗力因素，开发商应该退还其已缴纳的5万元定金。”
对此，成都市锦利锦悦府售楼处工作人员于2月24日称：“因不了解具体情况，所以无法回答这个问题”。成都市双流区住建局的工作人员表示：“若购房人所属情况与《商品房认购书》中关于退还定金的约定相符，可携带证件与材料到我部门进行举证。”
“虽然社保迁移未成功，并不满足法律规定的不可抗力条件”，王玉臣律师解释：“不过，若开发商明知购房人并不具备在双流区购房的资格，或者当地明确规定了开发商负有审查购房人资格的义务，但未对购房人的购房资格审慎审核，就与其签订《商品房认购书》，开发商应对《商品房认购书》的签订承担相应责任。其收取购房人的5万元定金应予返还。”
《中国质量万里行》提醒消费者，购房前须充分了解房产所在地的购房政策，明确是否具备购房资格，谨慎交付定金。购房时须在符合当地限购政策的情况下签署商品房买卖合同的预约合同，否则，消费者可能因无法取得购房资格而导致违约，造成自身定金被没收的损失。
