房产交易纠纷案年均递增三成
——国内二手房交易资金存管问题调查报告
一、调查背景
一直以来，二手房交易因为环节多、流程复杂且行业服务水平参差不齐，用户购房时资金安全保障问题备受关注。近些年，各地相继出台了相应的存量房资金存管规定，消费者可以在房屋交易中委托银行、第三方等中介进行资金存管。
在实际房产交易中，我们发现，仍有一些由资金问题引发的纠纷，比如卖方将首付款转作他用、买房交付定金后卖方拖欠过户，以及不规范的房产经纪人挪用甚至诈骗卖房款等等。据统计，2010年至2018年，中国房产交易纠纷案件总量128万件，平均每年递增超过30%。仅2018年，房产交易纠纷案件数就达到了30万，大额的资金纠纷已经成为了房地产案件的导火索。
在此背景下，由国家市场监督管理总局主管的《中国质量万里行》杂志社特发起关于二手房交易环节资金存管现状的调查问卷，了解、分析与警示大额资金安全问题，并长期关注该领域的问题，探索解决该风险的方法与建议。
二、调查的目的和意义
了解目前消费者在二手房交易中因资金问题产生纠纷的情况和使用资金托管的情况。
三、调查的组织与实施
1、调查对象
调查对象为国内一二线城市25岁至45岁左右、关注和接触过二手房交易的消费者。
2、调查内容
调查内容主要涵盖：消费者对于二手房交易服务资金托管的问题的认知、消费者选择以及未选择二手房交易托管的原因、消费者对于二手房交易中的环节以及风险的认知、消费者在二手房交易中碰到的纠纷问题以及消费者对于二手房资金托管的选择状况。
3、调查时间
2020年4月10至2020年4月17日
四、执行情况
本次调查采用网络问卷的形式搜集数据，共收回有效数据5356例。
五、主要调查结论
1、近4成消费者把定金交给了中介，2成消费者将首付款交给中介
关于消费者对于二手房资金托管的基本认知，问卷设置了购买二手房时定金以及首付款交给谁这两个问题。
调查结果显示，39.6%的消费者把定金交给了中介;19.1%消费者把定金交给了房产卖家;25%的消费者把定金交给政府要求或中介推荐的存管账户;16%的消费者不清楚。
首付款交给谁方面，19.6%的消费者把首付款交给了中介;19.9%消费者把首付款交给了房产卖家;16.8%的消费者把首付款交给政府要求的存管账户;20%的消费者把首付款交给银行的存管账户;20%的消费者不清楚。
2、近1/4消费者在遭遇过二手房交易纠纷，遭遇损失(定金或房款)的达到16%
关于消费者在二手房是否遭遇资金受损问题，问卷中设置了在过往购买二手房经历中，是否遭遇过资金损失或纠纷以及哪些问题致使资金受损两个问题。
调查结果显示，76.6%的消费者没有遭遇过资金损失和纠纷;6.7%的消费者遭遇过纠纷但未损失资金;7.3%的消费者遭遇过纠纷且损失了定金;8.7%的消费者遭遇过纠纷且损失了部分房款。
关于遭受资金损失的具体原因，调查结果显示，11.2%消费者因房源存在问题，如房屋查封、产权不清、大额抵押等致使资金受损;5.6%消费者因中介机构违规操作，如流程问题、门店跑路等致使资金受损;18.8%消费者因卖方违约，如钱款被挪用、拖延过户、物业欠费等致使资金受损;17.6%消费者因个人原因中止交易，如资质不全、贷款未批等致使资金受损;43.5%消费者因其他原因。
3、近7成消费者表示不了解二手房交易主要环节，超6成不了解其中风险点
关于消费者在二手房中对于交易环节和风险的认知，问卷中设置了二手房交易中有哪些主要环节和主要风险这两个问题。
调查结果显示，二手房交易中的选房、看房、缴定金、房屋核验、签署合同、网签、房屋估值、办理贷款面签、首付款资金存管、缴税、领取产权证、首付款存管转付、抵押登记、银行放贷、过户、物业交割等等流程，69.3%的消费者基本不了解(仅了解其中5项以内);18.5%的消费者较为了解(了解其中5~10项以内);11.7%的消费者熟知(基本了解整个过程)。
而对于二手房交易可能产生的主要风险(房屋质量、房屋查封、产权纠纷、定金被挪、物业欠费、户口拒迁、业主携款消失、中介挪用资金等)，61.7%的消费者基本不了解(仅了解其中3项以内);31.4%的消费者较为了解(了解其中3~6项主要环节); 6.4%的消费者熟知(基本了解整个过程)。
4、买房资金可以选择存管方式?超过13%消费者未选择存管，1/4消费者不清楚是否存管
调研中，我们发现虽然各地相继出台了相应的存量房资金存管规定，但资金存管的落地仍不足人意。
关于消费者在二手房是否选择资金托管，问卷中设置了在过往购房二手房时，是否选择了资金存管服务和未选择资金存管服务的原因这两个问题。
调查结果显示，30%消费者选择渠道是当地政府制定存管账户;19.9%消费者选择渠道是本地商业银行存管服务;11.8%消费者选择具体由中介操办，不清楚走得什么渠道;13.2%消费者没有选择;25.8%消费者不清楚是否进行过存管。
在未选择资金存管的调查结果显示，37.6%消费者不清楚有这项服务;25%消费者不清楚有哪些渠道可以进行存管;16.2%消费者认为已知的存管渠道(政府制定合作银行、商业银行的存管产品)较为复杂，很麻烦/不清楚如何进行;20.8%消费者认为中介帮操作，不清楚是否选择了资金存管。
如果知道有资金存管服务，消费者会怎么选则?调查结果显示，70.2%的消费者肯定会，主动要求中介做存管;15.2%的消费者看情况，中介推荐了就做，不推荐就不做;8.7%的消费者认为中介和卖方比较靠谱的话，就不打算做;5.6%的消费者根据实际情况再考虑。
六、建议与意见
中国二手房交易市场发展二十余年来，其流程规范和政策管控一直处于持续发展中，关于买房大额资金的安全问题，已经形成了资金存管有效解决办法，但无论是消费者认知、从业人员宣导以及政策宣贯，都还不尽完善。
对于房产交易各方来说，资金安全尤为重要。随着购房者对房产交易资金的风险意识有所提高，资金存管服务已经成为逐年上涨的发展趋势，但学会鉴别正规合法与非正规的存管渠道也同样重要。
现下常见的资金存管的方式主要有以下三类：一是城市本地合作银行存管;二是依靠当地政策性监管，如部分城市由住建委进行资金监管等;三是通过专业第三方机构合作存管。
在实际调研中我们发现，因为存量房交易资金监管由于缺乏法律法规依据，各地监管尺度一直宽松不一，有些监管方式对首付款、贷款资金、尾款、税费、佣金等，只监管了其中的一部分，致使其它部分资金仍游离于监管范围外，存在风险隐患。
在此《中国质量万里行》特别提示，消费者购房时，要注意防范资金风险：
1)要选择正规的房地产中介机构和经纪人员。签订房地产经纪服务合同前，要查看经纪机构的营业执照、备案证明，尽量选择持有房地产经纪专业人员职业资格证书的经纪人员提供服务;
2)向房地产中介机构明确提出资金监管要求。与房地产中介机构签订经纪服务合同时，就要说明需要进行交易资金监管的要求，由其寻找能够配合交易资金监管的卖家。
3)自信成交也要做托管。如果选择自行成交，没有经纪机构提供服务的，要尽量与卖家协商进行交易资金监管或托管，或者在办理不动产转移登记的同时支付房款。
《中国质量万里行》建议，消费者如果因没有选择交易资金监管而遭遇交易骗局，卖家或经纪机构拿钱跑路的情况，要积极通过向公安机关报案或者司法诉讼等法律手段解决问题。
