山西太原小店区一“烂尾楼”交房四年后要求补差价
2022-11-30 点击：次
居者有其屋。购房本应该是一件好事，然而，山西省一农民刘某某（化名）的购房遭遇就像是一场噩梦。2014年，他在太原市小店区西温庄乡西贾村“天擎•书林院”买了一套房，经历了延期交房、业主自救等过程后，2018年终交房。但延期赔偿没有等到，刘某某却被告知要补差价，未按规定时间交钱，门锁被换，有家不能回。
延期三年多收到迟来的商品房
47岁的刘某某多年在太原市靠装修铺地板为业，为改善居住环境，让孩子享受更好的教育，2014年10月19日，他花费16.8万元首付50%房款在天擎•书林院房地产项目中认购了一套二居室商品房。
刘某某与天擎•书林院开发商——山西天擎房地产开发有限公司签署的购房合同显示，房屋位于太原市汾东教育城，建筑面积为87.30平方米，房屋单价为每平方3828元，总房款为33万余元，合同显示交房日期为2014年12月31日。
合同签署后，由于项目“五证”不全，开发商资金链断裂，工地长期停工，未能如期交房，和刘某某一样购房的业主们多次维权。2016年1月5日，山西天擎房地产开发有限公司、建筑方——南通市常青建筑安装有限公司、西温庄乡人民政府三方建立共管账户，动员业主进行自救。2016年3月9日，业主筹资3万元缴于三方共管账户。由乡政府监督，建筑方利用业主自救资金继续修建，达到合同要求的交房条件。
“天擎•书林院项目1号楼于2017年3月1日已具备交房条件，请您提前准备好相关购房凭证来公司项目部办理交房手续。”2018年4月19日，刘某某拿着开发商出具的《交房通知书》收房。此时，该房屋还未接入市政水、电、暖，使用的是西贾村临时水电，他无奈收房。
刘某某说，在收房当天，他向开发商补缴了11余万元的房款，共缴纳总房款的95%，经与开发商商议，剩余5%房款等水、电、气、暖设施齐全后缴纳。刘某某补充道，还向开发商缴纳了房屋面积6.3平方米差额部分的23887元，以及采暖入网费、天然气初装费、房屋维修基金、楼宇对讲入户费、测量费、物业管理费等，合计16.8万元。
“虽然拿到了房子，由于经济困难一直没有装修。”刘某某说，直到现在他们一家五口还在外边租房子，房租一年12000元，搬新家是他最奢望的事情。
没等来赔偿反被要求补差价
刘某某的房屋实际交房时已延期了三年四个月。根据合同约定，出卖人逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。以每天67元计算，每月赔偿金大约2000元，应该赔偿8万元。
然而，这笔赔偿金还没有到手，却等来了要求补缴房款差价的通知。
据了解，因2021年山西天擎房地产开发有限公司无法如期交房，无力完善小区其他配套工程，大量房子存在一房多卖，纠纷不断。为积极稳妥扎实有效开展书林院小区房屋善后处置工作，维护群众合法权益，根据区书林院小区房屋建筑物新房专项处置工作领导组相关会议精神，由西温庄乡牵头组织成立书林院小区房屋善后处置专项工作组，于2022年8月3日出台《书林院小区房屋善后处置专项工作方案》。
刘某某说，这个工作方案事关1、2、3号楼全体业主，不分面积大小楼层高低，处置房屋单价统一按照4380元/平米执行，原合同单价低于处置房屋单价者，除需缴清原合同尾款外，还需按处置房屋单价和实测建筑面积补交购房差价款。
依据《方案》的规定，刘某某认为，他购买的1号楼已经交房四年，与还未交房的2号楼、3号楼不一样，如果补缴也是缴剩余5%的总房款。但《方案》明确规定，如果不补缴差价，房子由西温庄乡政府临时管控。“9月28日，我到房子拿东西时发现，门锁被换。后来才知道，1号楼300多户业主除装修入住的100多户外，其他业主门锁也被换掉了，取得西温庄乡政府书林院小区房屋善后处置小组工作人员同意后才给开锁，而且有五六名保安寸步不离，真是有家不能回。”
开发商不履行购房合同 却让业主“埋单”
“四年前，在小区交房的时候已经交齐了所有款项，小区也达到了交房条件，一再违反购房合同，要求补缴房款差价，表示不理解。这是开发商的责任，与业主个人无关，不应该由业主‘埋单’。”刘某某说出了1号楼业主们的心声。
对此，《书林院小区房屋善后处置专项工作方案》向业主们介绍了处置单价计算的构成说明。方案称，由于历史遗留原因和开发商违法被羁押等原因，书林院小区部分主体及配套工程迟迟未完善，一直不能交付。小店区委区政府高度重视，成立书林院小区问题专项工作领导组，协调各施工方继续垫资完善剩余工程及配套设施建设。目前，小区各项建设工程已基本完工，并具备初步交房条件，需对小区房屋建设成本进行重新核算确定房屋处置单价。
处置房屋单价核算的主要构成部分，在该方案中显示以下几个方面：已完工未支付的工程款项；未完工后期再完善产生的材料及工人价格增长费用；开发商原设计方案中不能完全满足全体住户基本生活所需要的水、电、气等配套设施的设计变更，升级改造费用；为保障居民人身安全和日常生活需新增的消防、供暖等设施的设计施工费用等；施工完善过程中产生的建立、审计、法务等其他必须费用。
今年11月23日，针对方案中提到的“天擎•书林院”项目房屋的相关问题，太原市小店区西温庄乡人民政府办公室回复称“领导在基层防疫联系不上”。
刘某某算了一笔账，若如方案要求的那样，他的房子还需要补差价51634元，仅1号楼业主就要补缴2000万元左右，再加上2、3号楼是一笔不小的数目。
律师：项目存在三个违法或违约
“天擎•书林院项目存在三个违法或违约，即‘五证’不全、延期交房、所交房屋有瑕疵，这些开发商都要承担赔偿责任。”北京市郭旭律师事务所主任郭旭说，开发商在交房的时候，应该是产权完整、基础设施完备，而‘天擎•书林院’交的是一个基础设施不完备的楼，所以一切责任应该由开发商承担。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
“天擎•书林院业主自救资金三万元属于修理房屋瑕疵义务，当初就应该由开发商承担，并且不计入违约责任和赔偿责任。”郭旭认为，业主按照购房合同的金额支付房款，至于房屋在建设中出现了新的开发成本，那属于开发商自己的责任，怎么能转嫁到购房者身上让业主承担差价呢？这是明显的违背最基础的买卖合同义务。
郭旭表示，保交楼是开发商应承担的责任。关于差价问题，因为开发商在建设过程中没有预计到的成本，应该属于开发商自己承担。如果是由于政府介入，导致某些成本的增加，这些成本的最终承担也应该由开发商承担，不应该由购房者承担。因为破产的是开发商，而不是业主。如果说1号楼业主在原来购房合同基础上，没有再签定新的协议，也就意味着没有增加新的义务，住进去的或没住进去购房者有权拒绝补差价。
针对刘某某等业主房屋被换锁一事，郭旭认为，这是一种违法行为，但绝不能用违法的方式对抗违法。根据最高人民法院一些指导性或参考性案例，都将换锁、堵锁眼、贴封条等行为列为违法手段，业主们可以通过法律途径诉讼解决。
对此，《中国质量万里行》将继续关注。
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