中国房产质量周报第三十三期：警惕延期交付赔偿的“霸王条款”
2022-04-13 中国质量万里行 点击：次
“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第33期发布。
2022年4月4日-4月10日，中国质量万里行共收到95条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括深圳天勤置业、武汉金鑫集团、西安宏德房地产开发有限公司、绿地集团、邯郸市华星房地产开发有限公司、中海地产、阳光城、卓越集团、紫薇地产以及远洋地产。涉及的项目分别是星都˙梅沙天邸、金鑫未来港、锦尚云天·古镇、绿地梓湾国际康养度假区、金水湾、中海润山府、阳光城檀苑、卓越坊、紫薇东进四期和远洋天著春秋。
经统计，十个项目涉及的问题包括：强行交付、项目停工、延期交付、已售房产被抵押、房屋质量问题等。
本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注沈阳市中海润山府、西安市卓越坊以及济南市远洋天著春秋三个项目。其中，中海润山府业主反映，由于选用不透气pvc壁纸，致使2021年12月25日交付时墙体发霉，楼盘目前仍在整改中，中海地产却要求业主按照12月25日为起始日收取物业费、车位费、采暖费等；卓越坊业主反映，签订合同时约定交房时间为2022年11月30日，项目自2021年10月停工，今年3月17日复工，业主担心，从现场实地感受来看，卓越坊目前的状态是“有序缓慢施工”，每日有进度，但按此进度无法在规定时限交房；济南市远洋天著春秋业主反映，合同约定于2021年8月30日前交房，先后三次发出延期交付通知，最终，在临水临电、部分公共区域设施未完工情况下2022年1月30日强行交付，这期间出现了两个延期赔付标准，部分业主合同约定延期赔付金额上限为房价款的1%，部分业主约定延期赔付金额无上限。
沈阳中海润山府：300户壁纸发霉 整改已近4个月
中海润山府位于辽宁省沈阳市全运一东路与莫园东路交汇处，系中海地产旗下项目，开发商为沈阳市中海海嘉房地产开发有限公司。主力户型为120平至165平的3居、4居，全装修交付，均价为19000元/平方米。
近期，多位中海润山府的业主反映：开发商选用了不透气pvc劣质壁纸致使2021年12月25日交付时近300户业主家中墙体均发霉。
对此，开发商否认为房屋壁纸质量问题，“因为地暖供热后室内骤然升温造成墙体内凉气与室内空气产生温差，在壁纸内侧形成一层细微冷凝水，造成壁纸内侧发霉。”开发商称，将成立了专项处理工作组，逐户排查，为每户业主制定专项维修方案，铲除发霉壁纸，重新铺贴后共同验收，保障在2022年1月30日前处理完全部问题。
“截止4月7日，开发商仍在维修，而且是一家一家维修，非常慢。目前，未曾给业主一个明确态度，未提及赔偿事项。”一位业主表示。另有多位业主反映，“2021年底至今，中海润山府先后推出了几次特价房源，价格为14500元-15000元/平方米，侵害了我们购房者的利益。”据悉，该项目均价为19000元/平方米，业主购买价为18000-21000元/平。
对此，沈阳市房产局通过人民网领导留言板回复称：“我局已就此问题约谈了中海地产沈阳公司负责人，开发商表示，由于受到市场影响，销售情况很不理想，临近年底公司资金紧张，因此较大幅度地下调了价格。我局已要求开发商把控降价节奏和幅度，在解决自身经营困难问题的情况下，尽量考虑已购房业主的心理和利益。”
中海润山府售楼处的工作人员4月8日称：“此前推出的特价房为临街顶楼房源，其余房源均价为21000元每平方米。”
西安卓越坊：停工半年 业主质疑能否按期交付
卓越坊由陕西卓越华悦置业有限公司负责开发建设，系卓越集团旗下。项目占地面积134.094亩，总建筑面积36万平方米，总投资金额为360000万元。公开资料显示，项目于2020年4月18日首次开盘，预计于2022年11月30日2#、6#、7#、8#、10#楼完成交付。
2021年10月，业主发现工地有停工迹象，随后向开发商询问进展，开发商称钢筋价格上涨导致。11月，工地仍只有少数工人，未复工。“对此，开发商给出的理由是冬季减霾减排政策要求，而且全运会期间施工进度需减缓，开发商承诺复工时间为2022年2月16日。”一位业主表示。
有业主称，2022年2月16日，工地大门紧锁，并无工人出入。直至3月17日，卓越坊开始复工，4月2日，8位业主代表进入卓越坊工地参观，“从现场实地感受来看，卓越坊目前的状态是‘有序缓慢施工’，一期室外工人较少，施工人员大约三、四十人左右。二期的施工人数更少，在材料加工区和物料堆放区见到少量施工人员，人数不超过10人，楼外部主体和室内未见人员施工。按此进度无法在规定时限交房。”
针对卓越坊工程进度以及交付时间等问题，卓越坊开发商工作人员2022年4月7日称，“3月份已经复工了，一期公布的交付时间为2022年11月30日，如有其它情况，我们会另行通知”。
济南远洋天著春秋：三次延期交房 具体交付时间未知
济南远洋天著春秋位于山东济南历城围子山路与世纪大道交汇处北800米，系远洋地产旗下项目，由济南全达投资开发有限公司开发建设。开盘时间为2020年4月27日，包含洋房、合院、叠拼三种产品形态，约定为全装修交付。
2021年8月26日至2022年1月底，业主先后收到三次延期交付通知。开发商后电话通知业主于1月30日收房，在收房现场，业主发现，“项目并未达到交付标准。小区仍是临水临电、公共区域设施未完工、塑胶跑道路面未铺设完整，只是以绿布进行简单覆盖。”
远洋天著春秋开发商称，据2021年12月17日济南市住房和城乡建设局印发《关于做好我市房地产开发项目交付管理工作的通知》，项目于1月29日取得了单体竣工验收备案，已具备交付条件。业主则认为，作为上述通知下发日之前已签订合同的项目，远洋天著春秋应满足合同约定的“竣工综合验收备案”各分项验收条件，即包括项目红线内供水、供电、供气、供暖等配套设施等出具相应工程竣工验收合格证明文件，仅取得单体竣工验收备案，并未达到交房条件。
对此，历城区住建局工作人员4月7日称：“2021年底新规实施后，目前住建部门仅负责单体工程验收，远洋天著春秋已经通过。其他分项验收由区审批局负责，具体进度需要咨询审批局了解。”历城区行政审批服务局电话始终无人接听。
项目售楼处销售人员称：“目前项目是延期交付，对于具体交付时间以及工程进度并不清楚。”截至目前，远洋天著春秋业主表示，“仍未收到开发商下发的正式收房通知，只是听说会在今年6月底交房。”
重点投诉问题：延期赔付方案中的“霸王条款”
本期重点投诉项目远洋天著春秋业主反映，购房合同约定的延期赔付金额设置了最高上限，即总房款1%，按照一套总价200万的商品房计算，最高仅能获得2万元赔偿，而该项目已经延期交付超过半年，目前，交付时间仍未定，业主不得不承受房租及月供双重压力。
实际购房经历中，不少购房者在得知所购房屋不能按时交付后，才发现购房合同中约定的延期交付存在一系列霸王条款，包括：一定时间内免责不予赔偿、赔付标准过低(日赔偿金额低于万分之一)、设置赔偿上限等。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，购房人在签署认购协议、购房合同及附加协议时，如合同条款包含以下特征，可判断为“霸王条款”，购房人可主张条款无效。首先，购房合同条款排除了开发商的主要责任和义务。比如，逾期交房开发商不承担任何违约责任等。其次，购房合同中虽然约定了开发商的违约责任，但双方的权利义务不对等。如开发商逾期交房的违约金非常低，购房人违约却要支付高额违约金。
近期，安徽省滁州市城房·金城学府、陕西省西安市三迪·枫丹、山东省青岛市天一仁和宸璟、浙江省宁波市卓越蔚蓝海岸以及天津市实地海棠雅著等项目的业主称，他们的延期赔付方案中就存在此类条款。
王律师建议，购房者在签署合同的时候一定要认真看，千万不要一带而过。对于延期交付的“霸王条款”，可以在签署前向当地的住建部门或市场监督局进行投诉，要求修改格式文本。一旦发生逾期交付，购房者首先看查明合同中约定的赔付标准，并将违约金赔付的标准可以和自己损失进行对比，如房屋延期交付的赔偿标准可以参考延期交付期间同地段、同类型房屋的租金。若合同约定的违约金远低于购房人的实际损失，购房人可以按照实际损失主张赔偿，若开发商拒绝赔付，购房者可以根据房屋买卖合同的约定向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
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